L’INFLUENZA DEL CORONAVIRUS NEL SETTORE IMMOBILIARE

Si è appena svolto l’Osservatorio 2020 sul mercato immobiliare, promosso dal centro studi Nomisma. È stato inevitabile parlare, oltre che dell’andamento del mercato immobiliare italiano durante il 2019 e i primi mesi del 2020, degli scenari che si apriranno nei prossimi mesi in conseguenza dell’emergenza coronavirus, che ha avuto e avrà un decisivo impatto su questo settore. 

In particolare, durante l’Osservatorio sono emerse due possibilità di andamento diverse per il mercato italiano nei prossimi mesi, uno più positivo e uno che vede un futuro un po’ più difficoltoso per il settore. 

Le previsioni per l’immobiliare italiano 

Come abbiamo accennato, Nomisma ha ipotizzato due scenari possibili per il mercato immobiliare nel periodo successivo al rientro dell’emergenza sanitaria che stiamo attualmente vivendo, che immaginano di partire da una situazione difficile, nonostante le buone capacità di resistenza al deterioramento dell’economia dimostrata dal settore prima di questa complessa situazione. 

Le due prospettive sono: 

• uno scenario “soft”, che vede un ridimensionamento contenuto del numero delle transazioni e dei capitali investiti 
• uno scenario “hard”, che ipotizza invece una maggior perdita dal punto di vista degli investimenti e del numero di compravendite portate a conclusione, con anche una flessione più significativa dei valori degli immobili 

Le cause del rallentamento 

L’Osservatorio individua come principali motivazioni del quasi inevitabile rallentamento (più o meno forte) del mercato immobiliare la probabile propensione che le famiglie italiane dimostreranno all’incremento delle riserve di risparmio, così da accrescere la loro liquidità e tutelarsi rispetto a futuri ulteriori condizioni economiche avverse, piuttosto che una propensione all’investimento e all’acquisto. 

Uno stop, ma non definitivo 

Nonostante questa analisi apparentemente poco positiva, non tutto è perduto per l’immobiliare italiano, anzi. 

 Innegabilmente ci saranno sofferenze ed è probabile che durante il 2020 i cittadini italiani si dimostreranno più cauti nell’investimento dei loro risparmi. 

Fortunatamente il mercato immobiliare italiano negli ultimi anni ha riacquistato un andamento solido che gli permetterà di reggere un momento di stop. 

Il 2019, infatti, era stato un anno molto buono per il settore e gli effetti positivi erano già emersi nei primi mesi del 2020, con segnali di ottimismo dati dal calo delle sofferenze bancarie e il sostegno dato dalla diminuzione dei tassi dei mutui. 

Si spera, quindi, che le buone basi gettate durante lo scorso anno possano sostenere anche il 2020, in cui probabilmente sarà inevitabile una flessione a causa del complesso quadro economico, per poi riportare a una crescita fra il 2021 e il 2022.  

L’obiettivo del settore, tramite l’impiego della tecnologia e di nuove soluzioni che possano rispondere al meglio alle nuove esigenze emerse in questo momento di crisi, è quello di rimanere nello scenario “soft”, contenendo il più possibile i danni e cercando di riprendere al più presto la traiettoria di crescita impostata nel 2019. 

Le riflessioni degli esperti 

Di aspettative in continua evoluzione parla anche Cushman & Wakefield nel suo ultimo report dal titolo “Coronavirus: impact on the global property markets”, sottolineando la “grande incertezza riguardo alla diffusione del virus e al suo impatto finale sulla salute pubblica, sulla crescita economica e sui mercati finanziari e immobiliari. Tutti gli occhi sono puntati sui mercati finanziari e Il virus sta colpendo l’economia cinese. L’impatto preciso sull’economia globale è inconoscibile, ma sta chiaramente causando problemi a determinati settori dell’economia. Le azioni sono crollate negli ultimi giorni mentre il virus si diffonde in altri paesi e gli investitori lottano per valutare il potenziale della ricaduta economica e il crescente rischio al ribasso. Le banche centrali stanno rispondendo in modo aggressivo”. 

Per Cushman & Wakefield è comunque prematuro trarre forti conclusioni sull’impatto del virus sui mercati immobiliari.  

“Il settore immobiliare commerciale – si legge nel report – non è il mercato azionario. Si muove più lentamente e i fondamenti del leasing non oscillano selvaggiamente di giorno in giorno. Se il virus ha un impatto duraturo e materiale sull’economia in generale, avrà anche ripercussioni sulla proprietà. L’epidemia ha anche spinto verso la qualità, spingendo gli investitori nei mercati obbligazionari, dove tassi più bassi stanno creando opzioni di debito/rifinanziamento più interessanti. Se i focolai passati sono una guida utile, la COVID-19 dovrebbe essere ampiamente contenuta entro la prima metà del 2020. La maggior parte prevede – conclude – un forte rimbalzo dei mercati nella seconda metà dell’anno”. 

Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, le compravendite di case in Lombardia sono calate del sette per cento nel corso del primo bimestre di quest’anno, rispetto allo stesso periodo di un anno fa. La contrazione è maggiore, del 12%, per quanto riguarda il mercato del capoluogo lombardo: Milano. 

Nel presentare l’ultimo Market Report Roma-Milano, realizzato da Engel & Völkers in collaborazione e con il supporto scientifico di Nomisma, il gruppo leader nell’immobiliare di pregio ha chiesto agli esperti come l’attuale situazione di emergenza possa influenzare anche l’acquisto o la vendita di un appartamento.  

La risposta è che a spaventare gli investimenti nel settore sarebbe l’indebolimento dell’economia provocato dalle difficoltà registrate sui mercati di sbocco di molti prodotti, la riduzione dei consumi interni e la rarefazione dei flussi turistici. 

L’andamento del settore immobiliare nella capitale 

Prima dell’emergenza, secondo l’indagine dell’azienda, che si riferisce al secondo semestre 2019, Roma aveva mostrato un trend positivo con prezzi fino a 12 mila euro al metro quadro nei rioni più noti del centro storico, come Campo Marzio, Trevi o il Celio. 

 In particolare nel centro storico la domanda di pregio richiede posizione e affacci importanti, piano alto o attico, terrazzi, posizione ben servita, qualità dell’edificio e presenza di box o posto auto. Tuttavia, l’offerta che risponde a tali criteri è inadeguata dal punto di vista numerico rispetto alla domanda.  

Le zone più dinamiche per volume di compravendite e locazioni sono, oltre al centro storico, Prati, Gianicolense, San Giovanni e l’Eur, mentre il quartiere Parioli mostra una maggiore stazionarietà. 

In diminuzione, nel semestre, la domanda nella zona Trionfale-Vaticano. Il mercato immobiliare del centro storico della Capitale – dove i prezzi oscillano per le abitazioni ristrutturate tra i 4 mila euro al metro quadro e i 12 mila, ha registrato nel secondo semestre 2019 una spinta verso l’alto in termini di compravendita. 

Appena terminata l’emergenza sarà quindi necessario fare fronte comune, con aiuti anche da parte del governo, per rilanciare l’Italia con l’immagine di un paese nel quale viaggiare serenamente, in modo da riattivare al più presto l’economia del Paese.